เอง
01 · แปลงอยู่สูงเท่าไร
บริเวณที่ 2 : สร้างโรงแรมได้
ประกาศเขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม เกาะสมุย พ.ศ. 2568 (ใช้ 22 พ.ค. 2568 – 21 พ.ค. 2573) : ที่สูง ≥ 80 ม. รทก. เป็นบริเวณที่ 3 สร้างได้แค่บ้านเดี่ยวสูง ≤ 6 ม. แปลงบางปออยู่ที่ราบติดถนน
เงื่อนไข : พื้นที่สีเขียว ≥ 50% ของที่ว่าง เน้นไม้ยืนต้น · บ่อดักไขมัน + ระบบบำบัดน้ำเสีย (ข้อ 8)
ระดับดินจากการสำรวจยังเป็นระดับของผู้สำรวจ ไม่ใช่ รทก. : ขอยืนยันพร้อมผังระดับ และตรวจว่าไม่มีส่วนที่ชัน ≥ 35% ในโซนก่อสร้าง (ข้อ 7)
02 · ห่างชายฝั่งกี่เมตร
ใน 50 ม. = EIA ไม่ว่ากี่ห้อง
นับจากแนวน้ำทะเลขึ้นสูงสุดตามธรรมชาติ ถ้าอาคารหลังใดอยู่ในแถบนี้ ต้องทำ EIA ทันที พิจารณานานเฉลี่ยราว 200 วัน
ทิศเหนือข้ามซอยเป็นป่า ทะเลอยู่ไกลออกไป : น่าจะเกิน 50 ม. แต่ต้องวัดยืนยันจากแนวน้ำขึ้นสูงสุดก่อนเริ่มออกแบบ ถ้าแถวห้องฝั่งเหนือเข้าแถบ 50 ม. ให้ถอยแนวอาคาร ไม่ใช่ทำ EIA
03 · จำนวนห้องกำหนดรายงาน
12 / 15 ห้อง : ช่วง 11–49
หลักเกณฑ์ IEE / EIA เขตสมุย 2568 : IEE เริ่มที่ 50 ห้อง หรือ 2,500 ตร.ม. · EIA ที่ 80 ห้อง หรือ 4,000 ตร.ม. ทั้งสองตัวเลือกห่างเกณฑ์มาก
OPT2 ได้เพิ่ม 3 ห้องและคาเฟ่เต็มรูปแบบ โดยไม่เพิ่มภาระรายงาน : ข้อกำหนดท้ายประกาศเท่ากัน
ชั้นลอย 2.20 ม. คิดเป็นกี่ % ของห้อง
ชั้นลอยกลายเป็น "ชั้นที่ 2" ต้องทำ
- ยื่นขออนุญาตเป็นอาคาร 2 ชั้น ห้องพักเป็นแบบ 2 ชั้น (duplex)
- บันไดในห้องต้องเป็นบันไดเต็มรูปแบบ กว้างสุทธิ ≥ 0.90 ม. ลูกตั้ง ≤ 0.20 ลูกนอน ≥ 0.22 ม. ราว 13 ขั้น ยาว ≈ 2.9 ม. (เดิม 0.60 ม. ยาว 1.9 ม.)
- บันไดยาวขึ้น 1 ม. กินพื้นที่นั่งเล่น ต้องย้ายตู้รองเท้า หรือขยายห้อง
- ความสูงชั้นละ ≥ 2.60 ม. ผ่านอยู่แล้ว (5.20 ม.) · พื้นที่รวมและเกณฑ์ IEE/EIA ไม่เปลี่ยน
แนะนำ · ผังรวมไม่เปลี่ยน
- ลดชั้นลอยเหลือ 40% : ห้องมาตรฐาน 1.92 ม. · ห้องในอาคารเดิม 1.80 ม. · ห้องมุม L คง 2.20 ม. ได้
- เตียง 6 ฟุตหมุนขวางห้อง ตู้เสื้อผ้าย้ายลงมุมแต่งตัว บันไดชั้นลอย 0.60 ม. ใช้ได้ตามเดิม
- หรือขยายห้องลึกเป็น 5.70 ม. คงชั้นลอย 2.20 ม. : อาคารลึกขึ้น 0.70 ม. ต้องตรวจระยะร่นและระยะ 4 ม. ใหม่
- ห้องในอาคารเดิมขยายไม่ได้ ต้องใช้วิธีลดชั้นลอยเท่านั้น
ที่ดิน
ตรวจที่ดิน
บริเวณที่ 2 · ผังเมืองเขตชุมชน · วัดระยะจากชายฝั่ง
ออกแบบ
ผ่านเกณฑ์อาคารโรงแรม
ไม่ต้อง IEE / EIA · บ่อดักไขมัน + ระบบบำบัดน้ำเสีย
เอกสารใบที่ 1
ใบอนุญาตก่อสร้าง
ยื่น ม.21 หรือแจ้ง ม.39 ทวิ · เทศบาลนครเกาะสมุย
ก่อสร้าง
มาตรการท้ายประกาศ
รั้วทึบ ≥ 2 ม. · งานเสียงดัง 08:00–17:00 · ผ้าคลุมฝุ่น · รางระบายน้ำ
เอกสารใบที่ 2
ใบรับรองการก่อสร้าง
โรงแรมเป็นอาคารควบคุมการใช้ ต้องได้ก่อนเปิด
เอกสารใบที่ 3
ใบอนุญาตโรงแรม
ประเภท 2 (มีคาเฟ่) · นายทะเบียน จ.สุราษฎร์ธานี · อายุ 5 ปี
เปิดแล้วยังต้องทำ
รายงาน ทสจ.สฎ.1 ปีละครั้ง · ตรวจน้ำเสียก่อนและหลังบำบัด (pH BOD SS TKN น้ำมัน โคลิฟอร์ม) · แจ้งผู้พักต่างชาติ ตม.30 · ต่ออายุใบอนุญาตโรงแรมทุก 5 ปี
ถนน ถนนสาธารณะกว้าง 5 ม. ด้านตะวันออก (ทางเข้าหลัก) และซอยด้านทิศเหนือ
ชายฝั่ง หาดบางปอและทะเลอ่าวด้านทิศเหนือ (มองไม่เห็นจากแปลง มีป่ากั้น) : ลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือพัดเข้าฝั่ง
ข้อมูลรังวัด สำรวจภาคพื้น 20 ส.ค. 2568 : 193 จุดระดับ · ต้นไม้ 15 ต้น · หมุดเขต 12 หมุด
ที่ดินตามผัง
0ตร.ม.โซนก่อสร้าง
0ตร.ม.ฝั่งตะวันตก · พื้นที่สีเขียว
0ตร.ม.อาคารเดิม · สระเดิม
0· 23 ตร.ม.ข้อจำกัด
ระยะร่นจากถนน
3.50 ม. (ถนนกว้าง 5 ม. วัด 6 ม. จากกึ่งกลาง)
แนวเฉียงตัดมุมตะวันออกเฉียงใต้
ข้อจำกัด
ระยะร่นด้านข้าง
2.00 ม. (ผนังมีช่องเปิด สูงไม่เกิน 9 ม.)
ทุกด้านผ่าน
ข้อจำกัด
ระยะห่างระหว่างอาคาร
อย่างน้อย 4.00 ม. (กฎกระทรวง 55 ข้อ 48)
ทางเชื่อมเปิดโล่ง ไม่มีหลังคา
ข้อจำกัด
พื้นที่ก่อสร้าง
โซนก่อสร้าง 1,600 ตร.ม. รวมชายคา 0.60 ม.
ฝั่งตะวันตกไม่สร้างอาคาร
อาคารเดิม
สูง 5.50 ม. : ใส่ mezzanine ได้พอดีเกณฑ์
ใต้/บน 2.40 ม. พื้นเหล็กหรือไม้หนา 0.20 ม.
ห้องพักใหม่
ชั้นเดียว + mezzanine ≤ 40% ไม่มีบันไดหลัก
สูงรวมหลังคา ~6.2 ม.
การดำเนินงาน
โฮสเทลดูแลตัวเองแบบ Airbnb
ไม่มี reception พนักงานอยู่ที่คาเฟ่
01 · ระดับดิน · สำรวจ 20 ส.ค. 2568
ต่างระดับราว 15 ม. จากตะวันตกลงมาทางถนน เส้นชั้นความสูงถี่ในพื้นที่สีเขียวฝั่งตะวันตก โซนก่อสร้างฝั่งตะวันออกค่อนข้างราบ : ทุกอาคารวางบนที่ราบ ไม่ต้องขุดถมมาก · ต้นไม้เดิม 15 ต้น พื้นที่สีเขียว 3,296 ตร.ม.
02 · แดดและลม
แดดบ่ายตะวันตก · มรสุม NE
ละติจูด 9.6° : มิ.ย. แดดเที่ยงอยู่ทิศเหนือ ธ.ค. แดดต่ำทางทิศใต้ · มรสุม NE ต.ค.–ม.ค. พัดจากทะเล ลมแรงฝนหนัก มรสุม SW ผ่านพื้นที่สีเขียวก่อนถึงอาคาร → ห้องพักหันเข้าคอร์ท corridor อยู่ด้านเงา ชายคายื่น 0.60 ม.
03 · ทางเข้า วิว และเสียง
ทุกอย่างเริ่มที่มุมถนนตะวันออก
ทางเข้าหลักมุมตะวันออกเฉียงเหนือ ลานจอดและคาเฟ่อยู่ตรงนี้ · มองไม่เห็นทะเล : ทิศเหนือข้ามซอยและทิศใต้เป็นป่า ตะวันตกเป็นพื้นที่สีเขียวของแปลง จึงเป็นวิวสีเขียวรอบด้าน · ถนนตะวันออกดังสุด ซอยเหนือปานกลาง → ห้องพักถอยไปฝั่งตะวันตก คาเฟ่และลานจอดเป็นกันชน
องค์ประกอบหลัก
อิฐส้ม
ก่อทึบ ก่อโปร่ง สลับลายตามหน้าที่ ใช้งบผิวสำเร็จเกือบทั้งหมดที่นี่
พื้นหลัง
ผนังฉาบเรียบ
อาคารส่วนใหญ่ ทาสีโทนเดียว ไม่แข่งกับอิฐ
โครงสร้างที่โชว์
เหล็กดำ / สี
หลังคาเมทัลชีท ชายคายื่นยาว รายละเอียดคม ปริมาณน้อย
พื้น
คอนกรีตขัดมัน
ทนเค็ม ทนทราย ล้างง่าย เหมาะกับโฮสเทลบนเกาะ
สวน
เขียวเข้ม ไม่จ๋า
ใบเขียวทรงสงบ ไม่ใช่ดอกสีจัดหรือปาล์มรีสอร์ต
ห้องพัก
0ห้องพื้นที่ใช้สอย
0ตร.ม.คลุมดิน · ที่ว่าง
0% · 90%ที่จอดรถ
0คัน
ผังการใช้งาน (zoning)
กลุ่ม C · ห้องพัก R05–R12 (8 ห้อง)
อาคารเดิม · ห้องพัก R01–R04 (4 ห้อง)
คาเฟ่ + ที่นั่งส่วนกลาง · เคาน์เตอร์ + ครัว
เช็คอินเอง · ล็อกเกอร์ · ฝากกระเป๋า
BOH · ซักรีด · ผ้า · เก็บของ
ในห้อง: ห้องน้ำ · แต่งตัว · ชั้นลอยด้านบน
12 ห้อง · พื้นที่ใช้สอย 522 ตร.ม.
ห้องพักใหม่ กลุ่ม C 8 ห้อง 165
ชั้นลอย (mezzanine) 40% · 12 ห้อง 89
corridor / ทางเชื่อม / ทางรอบคอร์ท 52
อาคารเดิม (ปรับปรุง) 216
พื้นที่ใช้สอยรวม522
ทางสัญจรและทางหนีไฟ
แขก: ที่จอด → ผ่านคาเฟ่ → เช็คอินกลางอาคารเดิม → กระจายตาม corridor ไปกลุ่ม C และห้องในอาคารเดิม ไม่มีทางเดินหลังอาคาร
ทุกห้องออกสู่ corridor แล้วไปจุดรวมพลใกล้ทางเข้า
ช่องทางรถดับเพลิงเว้นว่างจากทางเข้า สายดับเพลิงเอื้อมถึงทุกอาคาร 45 ม. จากถนน
เสียง : ห้องพักดังแค่ไหน
กลุ่ม C ~47 dB · อาคารเดิม ≤ 51 dB : ต่ำกว่าเกณฑ์ WHO กลางวัน 55 dB ทุกห้อง · มุมทางเข้าและลานจอดดังสุด 60+ dB
ประเมินเบื้องต้นจากถนนตะวันออก 68 dB และซอยเหนือ 58 dB ไม่ใช่ผลวัด
ความเป็นส่วนตัว
ส่วนตัว ≥ 20 ม. · 2 ห้อง
ปานกลาง 12–20 ม. · 6 ห้อง
ใกล้คนนอก < 12 ม. · 4 ห้อง
R05 R07 ติดซอยเหนือ · R01 R02 ติดลานจอด → แนวต้นไม้กั้น ช่องแสงสูงด้านซอย
แดดและความร้อน
หลังคารับมากสุด ~540 ราว 2 เท่าของผนัง → ฉนวนหลังคา + ระบายอากาศใต้หลังคา · ลานโล่ง ~520 → ต้นไม้และทางเดินมีหลังคาช่วยให้ร่ม
ห้องพัก
0ห้องพื้นที่ใช้สอย
0ตร.ม.คลุมดิน · ที่ว่าง
0% · 87%ที่จอดรถ
0คัน
ผังการใช้งาน (zoning)
กลุ่ม C · ห้องพัก R08–R15 (8 ห้อง)
ปีก SE · R01–R03 · อาคารเดิม · R04–R07
คาเฟ่อาคารใหม่ · ที่นั่ง + ครัว + WC
พื้นที่ส่วนกลาง · สตูดิโอโยคะ
เช็คอินเอง · BOH · ห้องเครื่อง
ในห้อง: ห้องน้ำ · แต่งตัว · ชั้นลอยด้านบน
15 ห้อง · พื้นที่ใช้สอย 651 ตร.ม.
ห้องพักใหม่ กลุ่ม C 8 + ปีก SE 3 208
ชั้นลอย (mezzanine) 40% · 15 ห้อง 107
corridor / ทางเชื่อม / ทางรอบคอร์ท 65
คาเฟ่ อาคารใหม่ (มีพนักงาน) 55
อาคารเดิม (ปรับปรุง) 216
พื้นที่ใช้สอยรวม651
ทางสัญจรและทางหนีไฟ
แขก: ที่จอด → ผ่านคาเฟ่ → เช็คอินกลางอาคารเดิม → กระจายตาม corridor ไปกลุ่ม C ห้องในอาคารเดิม และปีก SE
ทุกห้องออกสู่ corridor แล้วไปจุดรวมพลใกล้ทางเข้า
ที่จอด 7 คัน มุมตะวันออกเฉียงเหนือ (5) + ข้างคาเฟ่ (2) · สายดับเพลิงถึงทุกอาคาร 45 ม.
เสียง : ห้องพักดังแค่ไหน
กลุ่ม C ~47 dB · อาคารเดิม ≤ 51 dB · ปีก SE 53–55 dB ชนเกณฑ์ที่หัวด้านถนน → ต้นไม้หนา / รั้วทึบด้านถนน · คาเฟ่ 55–59 dB รับได้
ความเป็นส่วนตัว
ส่วนตัว ≥ 20 ม. · 6 ห้อง
ปานกลาง 12–20 ม. · 5 ห้อง
ใกล้คนนอก < 12 ม. · 4 ห้อง
R08 R10 ติดซอยเหนือ · R01 R02 ปีก SE ห่างถนน 7–10 ม. → ต้นไม้ + รั้วทึบด้านถนน
แดดและความร้อน
หลังคารับมากสุด ~540 → ฉนวนหลังคา + ระบายอากาศใต้หลังคา · คาเฟ่ผนังตะวันตก 264 → ชายคาลึกหรือระแนงบังแดดบ่าย
ก่อนมาถึง
ยืนยันตัวตนออนไลน์
จองแล้วถ่ายบัตร / พาสปอร์ต + เซลฟี่เทียบหน้า ระบบส่งรหัสประตูใช้ครั้งเดียวในวันเข้าพัก ผู้ดูแลลงทะเบียนผู้พักและแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชม.
พื้นที่ราว 12–16 ตร.ม.
จุดเช็คอินเอง
กลางอาคารเดิม บนทางเดินจากลานจอด มีหลังคาและไฟตลอดคืน kiosk สแกนบัตร อินเตอร์คอมวิดีโอ ล็อกเกอร์กุญแจ / พัสดุ ตู้ฝากกระเป๋า และกล้อง 1 ตัว
เปลี่ยนรหัสทุกการเข้าพัก
ประตูห้องพัก
smart lock ล็อกอัตโนมัติ เก็บประวัติการเปิด แบตสำรองและกุญแจกลไกในตู้เซฟ ผู้ดูแลรับสาย 24 ชม. ถึงที่พักภายใน 15 นาที
ชั้น 1
กลางวันเปิดรับลูกค้าคาเฟ่ กลางคืนปิดประตูรั้ว กล้องอ่านป้ายทะเบียนที่ทางเข้า ไฟส่องทางเดินจากลานจอดถึงจุดเช็คอิน
ชั้น 2
ประตูควบคุมจุดเดียวระหว่างคาเฟ่/ลานจอดกับคอร์ท ใช้รหัสหรือกุญแจมือถือ ไม่มีทางอื่นจากถนนถึงห้องพัก · OPT1 ผ่านอาคารเดิม · OPT2 ผ่านหลังอาคารคาเฟ่
ชั้น 3
corridor หันเข้าคอร์ท ประตูทุกห้องมองเห็นกันได้ ไม่มีมุมอับ กล้องที่ปลาย corridor ไม่ส่องเข้าห้อง บันทึก 30 วัน ไฟเซ็นเซอร์ตามทางเดิน
สัญญาณเตือนไฟไหม้และไฟฉุกเฉินทำงานแยกจากอินเทอร์เน็ต · รุ่นอุปกรณ์เลือกในขั้น DD
STAGE 01
Schematic Design
ผังพื้น รูปด้าน รูปตัด · ตรวจข้อกฎหมาย · ตารางพื้นที่ · แนวทางวัสดุ · 3D เบื้องต้น
STAGE 02
Design Development
แบบประสานครบชุด · ภาพ 3D นำเสนอ · กำหนดวัสดุเบื้องต้น · ตารางประตูหน้าต่าง สุขภัณฑ์
STAGE 03
Permit Drawing
ชุดยื่นเทศบาลนครเกาะสมุย งานสถาปัตยกรรม + วิศวกรรมโครงสร้าง ไฟฟ้า สุขาภิบาล เครื่องกล (Package A) ลงนามโดยสถาปนิกและวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาต
OPTIONAL
งานภูมิสถาปัตยกรรม
ผังภูมิทัศน์ · เลือกพรรณไม้ · ลานและทางเดิน · ไฟสวน · ระบบรดน้ำเบื้องต้น : หากไม่ต้องการ เราจะระบุเพียงพื้นที่สีเขียวและประเภทต้นไม้เบื้องต้น
OPT1-A
รวมงานวิศวกรรมทุกระบบ
เหมารวมสามขั้นตอน เราจัดหาวิศวกรผู้เชี่ยวชาญให้
125,280คิดจาก 522 ตร.ม. × 15,000 × 4% × 40%
OPT1-B
เฉพาะงานสถาปัตยกรรม
เจ้าของจ้างวิศวกรเอง เราประสานแบบให้
68,750ค่าบริการเต็ม 125,000 หักงานวิศวกรรม 45%
OPT2-A
รวมงานวิศวกรรมทุกระบบ
เหมารวมสามขั้นตอน เราจัดหาวิศวกรผู้เชี่ยวชาญให้
156,240คิดจาก 651 ตร.ม. × 15,000 × 4% × 40%
OPT2-B
เฉพาะงานสถาปัตยกรรม
เจ้าของจ้างวิศวกรเอง เราประสานแบบให้
85,800ค่าบริการเต็ม 156,000 หักงานวิศวกรรม 45%
กำหนดชำระ · ทุกแพ็กเกจ
ชำระภายใน 15 วันนับจากวางบิล · รวมการปรับแก้หนึ่งรอบรวบยอดในแต่ละขั้น SD และ DD · ลิขสิทธิ์ในงานออกแบบเป็นของ eq.planar ผู้ว่าจ้างได้รับสิทธิ์เต็มในการก่อสร้างบนที่ดินแปลงนี้
การทำสัญญาฉบับจริง
ดำเนินการหลังทำข้อตกลงเบื้องต้น
สำเนาโฉนดแปลงใหม่สองหน้า
รวมรูปแผนที่และระยะด้านหลังโฉนด
ยืนยันแนวเขตกับโฉนด
ผลสำรวจ ส.ค. 2568 ต่างจากผัง 1.0–1.4 ม.
แบบและเอกสารอาคารเดิม
ใบอนุญาต แบบ และรายการคำนวณเดิม (ถ้ามี) : หากไม่มี ต้องทำแบบสำรวจ as-built และให้วิศวกรโยธาตรวจโครงสร้าง
By
eq.planar
